Ja.
De verhuurder moet je privacy en gezinsleven eerbiedigen en mag daarin dus niet tussenkomen. Uiteraard moet je de bestemming (privé-woning) wel blijven respecteren en mag er geen sprake zijn van ‘overbewoning’. Bovendien mag de woning niet worden onderverhuurd als je hiervoor geen schriftelijke toestemming van de verhuurder-eigenaar hebt ontvangen: zie onderhuur.
Ja.
Eigenaars die een woning verhuren moet kunnen nagaan of je als huurder de maandelijkse huurprijs zal kunnen betalen. Voor een eigenaar die zijn pand van enkele honderdduizenden euro’s aan een huurder wil overlaten, is dit natuurlijk niet onlogisch. Het past in het zogeheten solvabiliteitsonderzoek. Of met andere woorden: wie een woning verhuurt, moet zeker zijn dat je maandelijks de huur op tafel zal kunnen leggen.
Maar opgelet, eigenaars die een woning verhuren moet wel de privacy van een kandidaat-huurder respecteren! Hij mag dus niet zomaar alle informatie en gegevens opvragen, kopiëren en verspreiden. Dat is tegen de zogeheten privacywet. Zo mag je als kandidaat-huurder trouwens ook bepaalde gegevens, zoals naam en adres van de werkgever, onleesbaar maken. De Privacycommissie bracht hierover richtlijnen uit, al zijn dat geen wetten. Het komt erop neer dat je als huurder niet mag worden gediscrimineerd. Maar als blijkt dat de huurprijs wel echt te hoog ligt voor je inkomen, dan is het in je voordeel om er toch ten minste over na te denken. Het is de bedoeling dat slechts een bepaald percentage van je loon naar de huur gaat.
Neen.
Sinds 2007 is het verplicht om bij het verhuren van een woning zowel het bedrag van de gevraagde huurprijs als de gemeenschappelijke lasten te vermelden in elke officiële mededeling in het kader van het verhuren van een woning. Maar opgelet: deze geafficheerde huurprijs is een uitnodiging tot onderhandeling en geen bindend aanbod. Het feit dat een kandidaat-huurder toestemt om een woning te huren aan de geafficheerde prijs volstaat dan ook niet om een overeenkomst tot stand te brengen. De verhuurder heeft namelijk de bevoegdheid om bepaalde kandidaat-huurders te weigeren.
Indien men de geafficheerde huurprijs als een bindend aanbod beschouwt, is onderhandeling niet meer mogelijk, noch naar boven, noch naar beneden. Maar de geafficheerde huurprijs moet worden beschouwd als een uitnodiging tot onderhandeling, zoals bij geadverteerde verkoopprijzen of indicatieve prijzen in elektronische zoekertjes of andere vormen van publiciteit. Dit betekent dat je eigenlijk met je nieuwe huisbaas kunt onderhandelen over de hoogte van de huurprijs. Zo is er een kans dat hij voor jou de huurprijs laat zakken, al is dat natuurlijk geen zekerheid een eerder onwaarschijnlijk.
Je bespaart als huurder beter niet op een goede brandverzekering. In de eerste plaats om je eigen inboedel te beschermen, want de brandverzekering van de verhuurder-eigenaar dekt uitsluitend de schade aan het gebouw, niet de inboedel van de huurder. Bovendien wordt door het afsluiten van een brandverzekering de huurdersaansprakelijkheid verzekerd. Dat is niet onbelangrijk, als je weet dat je als huurder ook aansprakelijk bent voor de schade die je toebrengt aan anderen, waaronder je huisbaas of andere huurders in het gebouw.
Het kan wel dat de verhuurder-eigenaar zelf een brandverzekering afsluit met ‘afstand van verhaal tegen de huurder’. Dit betekent dat de brandverzekeraar van de verhuurder-eigenaar zich niet meer tegen de huurder kan keren voor de schade die is gedekt door zijn brandverzekering. Zelfs dan heb je echter voldoende redenen om er zelf één af te sluiten, en dan nog liefst een goed! Want de brandverzekering met afstand van verhaal vervangt niet zomaar de verzekering van de huurder. Zo is je eigen inboedel hier niet door verzekert. Een goede brandverzekering is dus voor elke huurder van groot belang.
Vaak beslissen toekomstige kopers om nog een jaartje (of 2, 3) te huren voor ze een woning kopen. Ondertussen is het mogelijk om verder te sparen voor hun droomwoning. In dit soort gevallen vraagt men weleens naar korte huurcontracten.
Een huurcontract kan worden aangegaan voor 3 jaar of minder. Het is dus mogelijk om een woning te verhuren voor een korte periode. Zo’n huurcontract van korte duur kan men beëindigen bij het verstrijken van de overeengekomen duur door middel van een opzegging. Opgelet: je bent verplicht om minstens 3 maanden voor het verstrijken van het contract op te zeggen. En in het geval men dan nog niet voldoende heeft gespaard om te kopen, kan het huurcontract éénmaal onder dezelfde voorwaarden – onder meer tegen dezelfde huurprijs – worden verlengd. Hierbij mag de totale duur de 3 jaar niet overschrijden. De verlenging moet schriftelijk gebeuren en uitgaan van dezelfde voorwaarden als het oude contract. De duur van deze opeenvolgende contracten hoeft niet dezelfde te zijn. Zo is het mogelijk een contract van één jaar te verlengen met 2 jaar.
Neen.
De onroerende voorheffing voor een gehuurde woning mag nooit ten laste zijn van de huurder. Deze belasting moet worden betaald door de verhuurder-eigenaar. Dit moet worden vermeld in de huurovereenkomst. Dit geldt enkel voor de woninghuur en dus niet voor handelshuurovereenkomsten en huurovereenkomsten naar gemeen recht, zoals de huur van een garage, een 2de verblijf, etc.. Bij dergelijke huurovereenkomsten kan dus wel worden overeengekomen dat de huurder de onroerende voorheffing zal moeten betalen.
De verhuurder-eigenaar kan afhankelijk van de gezinstoestand van de huurder onder bepaalde voorwaarden wel een vermindering van onroerende voorheffing krijgen. De huurder mag het bedrag van die vermindering dan aftrekken van de huurprijs.
OF
Ja.
Het gebeurt soms dat huurder en verhuurder – los van de wettelijke en/of contractueel voorziene opzeggingsmogelijkheden – in onderling overleg een huurovereenkomst beëindigen. Bij de vervroegde beëindiging van een woninghuurcontract door onderlinge toestemming kan dit gebeuren bij onderhandse akte. Goede afspraken maken goede vrienden. Er is echter geen enkele vormvoorwaarde van toepassing en het akkoord kan zelfs worden afgeleid uit bepaalde omstandigheden en situaties. Zo oordeelde een vrederechter in Gent dat een door beide partijen ondertekende plaatsbeschrijving het bewijs oplevert van de minnelijke beëindiging van de huurovereenkomst op het moment dat die plaatsbeschrijving werd opgemaakt.
Bijzonder aan de woninghuurwet is dat, zelfs als het gaat om een beëindiging met onderlinge toestemming, de huurder een tegenopzegging kan doen. In dit geval zal de huurder verplicht zijn om de wettelijke termijn van 3 maanden te respecteren. In die tijd kan de huurder op zoek gaan naar een nieuwe woonst en kan de verhuurder een nieuwe huurder vinden. Na die 3 maanden worden de huurovereenkomst definitief ontbonden. Voor eigenaars die een woning verhuren en de huurders is dit geen onbelangrijke informatie.
Neen.
De huurovereenkomst kan niet zomaar worden opgezegd. De verhuurder is verplicht om zich te schikken naar de bepalingen van de woninghuurwet. Hierbij maakt men een onderscheid naargelang het type van de huurovereenkomst.
Eigenaars die een woning verhuren kunnen slechts opzeggen in 3 gevallen:
Dit is ook van toepassing op de huurovereenkomst van lange duur (langer dan 9 jaar).
Eigenaars die een woning verhuren kunnen deze huurovereenkomst niet zomaar vervroegd opzeggen, tenzij men het contractueel anders overeenkwam.
De verhuurder kan niet vroegtijdig opzeggen, tenzij expliciet anders bepaald in de huurovereenkomst. Zo kunnen de partijen in de huurovereenkomst vermelden dat de verhuurder de huur kan opzeggen wanneer hij zelf het pand wil bewonen of als hij de woning grondig wil verbouwen.
Hier moet een onderscheid worden gemaakt tussen feitelijk en wettelijk samenwonen.
Feitelijk samenwonen = 2 personen die samenwonen op één adres, zonder een officiële verklaring af te leggen:
Wettelijk samenwonen = 2 personen die samenwonen op één adres en hiervoor een verklaring afleggen voor de ambtenaar van de burgerlijke stand:
Bij wettelijke samenwoning is de gehuurde gezinswoning beschermd. Werd de huurovereenkomst aangegaan door één van de wettelijk samenwonenden, dan wordt de andere automatisch medehuurder. Ze dragen dan ook samen de verantwoordelijkheid voor het betalen van de huurprijs en de één kan de ander niet zomaar op straat zetten.
Neen.
Bij een huurovereenkomst van 3 jaar of minder ligt de huurprijs vast en is een herziening sowieso onmogelijk. Voor huurovereenkomsten van 9 jaar of meer bestaat de mogelijkheid dat huurder en verhuurder afspreken om bij het einde van elke driejarige periode de huurprijs te herzien. Opgelet! Een herziening kan uitsluitend worden gevraagd tussen de 9de en de 6de maand vóór het einde van de driejarige periode. Het is van belang dat je je houdt aan deze opgelegde termijn.
Raken jullie het niet eens over een herziening, dan kan de vragende partij zich wenden tot de vrederechter tussen de 6de en de 3de maand die voorafgaat aan de einddatum van de driejarige periode. Ook hier is het belangrijk dat je je strict houdt aan deze termijn. De vrederechter zal de herziening toestaan als de vragende partij kan bewijzen dat de normale huurwaarde van de woning door nieuwe omstandigheden 20 procent hoger of lager ligt dan de oorspronkelijke huurprijs, of als de verhuurder bewijst dat de normale huurwaarde van de woning door werken met minstens 10 procent van de oorspronkelijke huurprijs is gestegen.
Hierin zijn huurder en verhuurder niet volledig vrij. De woninghuurwet laat de keuze uit volgende systemen:
In het reglement van mede-eigendom van een appartementsgebouw besteedt men meestal uitgebreid aandacht aan de verzekeringen die de syndicus moet afsluiten in naam van de vereniging van mede-eigenaars. Maar opgelet: ook de individuele mede-eigenaar heeft een aantal taken.
Zo zal de syndicus voor alle mede-eigenaars een collectieve verzekeringspolis onderschrijven, waarbij hij eveneens instaat voor de aangifte en opvolging van een schadegeval. Deze verzekering dekt dan onder andere brand en aanverwante risico’s, de aansprakelijkheid voor het gebouw, de burgerlijke aansprakelijkheid van de mede-eigenaars en een verzekering arbeidsongevallen voor personeel (huisbewaarder).
De individuele mede-eigenaars dienen dan wel nog een eigen brandverzekering af te sluiten om hun persoonlijke inboedel te beschermen.
De huurder van een appartement moet zelf een verzekering afsluiten om zijn huurdersaansprakelijkheid te dekken en zijn inboedel te beschermen.
Tekent men een huurovereenkomst, maar bedenkt men zich plots voor de ingenottreding, dan staat dit gelijk aan contractbreuk. De huurder weigert immers de overeenkomst verder uit te voeren. De verhuurder heeft dan ook recht op een vergoeding voor de schade die hij heeft geleden door deze contractbreuk.
Als er een clausule is opgenomen in de huurovereenkomst (forfaitair bedrag verbrekingsvergoeding), weet de huurder onmiddellijk waar hij aan toe is. Als er van een clausule geen sprake is, moet de verhuurder zijn reële schade bewijzen. Komen huurder en verhuurder tot een akkoord over het bedrag van de verbrekingsvergoeding, dan ondertekenen ze best een document tot minnelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Daarin staat beschreven dat de partijen het eens zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, op voorwaarde dat de huurder een nader bepaalde verbrekingsvergoeding betaalt. Worden ze het hierover niet eens, dan zullen ze het geschil voor de vrederechter moeten brengen.
Ja.
Je moet als huurder een brandverzekering afsluiten om je eigen inboedel te beschermen. De brandverzekering van de verhuurder-eigenaar dekt enkel de schade aan het gebouw, maar niet de inboedel van de huurder. Ook wordt door het afsluiten van een brandverzekering de huurdersaansprakelijkheid verzekerd. Dit houdt in dat je als huurder ook aansprakelijk bent voor de schade die je aan anderen veroorzaakt, waaronder je huisbaas of andere huurders in het gebouw.
Het kan wel dat de verhuurder-eigenaar zelf een brandverzekering heeft afgesloten met ‘afstand van verhaal tegen de huurder’. Dit betekent dat de brandverzekeraar van de verhuurder-eigenaar zich niet meer tegen de huurder kan keren voor de schade die door zijn brandverzekering is gedekt. Maar ook dan heb je als huurder voldoende redenen om zelf ook een brandverzekering af te sluiten. Je loopt nog steeds een aantal belangrijke risico’s. De brandverzekering met afstand van verhaal vervangt immers niet volledig de verzekering van de huurder.
Als je huurt, is het belangrijk dat je een vertrouwensband opbouwt met de verhuurder. Alles begint dan ook met een goed contract, maar nog belangrijker: met een goede plaatsbeschrijving. Huurder en verhuurder hebben er alle belang bij om zo snel mogelijk werk te maken van een nauwkeurige plaatsbeschrijving, ofwel vooraleer je de nieuwe woning betrekt, ofwel tijdens de 1ste maand van bewoning. Een barst in het raam, een kras op de muur, etc., zorg niet alleen dat het op papier staat, maak er ook foto’s van. Een nietszeggende clausule zoals ‘het appartement is in goede staat en beide partijen erkennen dit’ kan niet worden beschouwd als een goede plaatsbeschrijving. Doen jullie beroep op een professional, dan wordt het honorarium van de deskundige door beide partijen gedragen.
Ben je getrouwd of woon je wettelijk samen, dan volstaat het dat één van beide partners de huurovereenkomst ondertekent. De partner die niet tekent, wordt automatisch medehuurder. Elke partner kan voor 100 procent van de huurprijs worden aangesproken. Een opzegging is slechts geldig als deze van beiden uitgaat.
Voor feitelijk samenwonenden ligt het anders. Als beide partners het huurcontract ondertekenen, worden ze elk voor de helft medehuurder. Dit betekent ook dat je beiden slechts elk voor de helft van de huurprijs kan worden aangesproken. Als slechts één van de partners het huurcontract ondertekent, wordt de andere niet automatisch medehuurder. De huurprijs moet enkel worden betaald door de ondertekenaar. Overlijdt één van beide partners, dan geniet de andere geen bescherming. Het is dus veiliger om beiden de overeenkomst te ondertekenen.
Bij Immo Nobels hechten we heel veel belang aan een goede service. Daarom zetten we in op digitale innovatie. Voortaan kan u op nobels.be:
En dat allemaal wanneer het u past!
Online een bezoek inplannen voor een woning die u interesseert, kan heel eenvoudig. Surf naar nobels.be. Dan zoekt u naar het type vastgoed en de locatie van uw keuze. U scrollt door het ruime aanbod van Immo Nobels. Eens u een geschikte woning hebt gevonden, kan u onderaan op die pagina een bezoek inplannen.
In het formulier vult u uw naam, e-mailadres en telefoonnummer in. Dan kiest u het bezoekmoment dat voor u het beste past. U kan uw data met een gerust hart invullen: wij delen deze gegevens niet met anderen en respecteren ten allen tijde uw privacy.
Hebt u nog vragen vooraleer u een bezoek wenst in te plannen? Dan kan u gebruik maken van de chat functie. Rechts onderaan op uw scherm ziet u een ronde foto. Wanneer u op die foto klikt, krijgt u een chatscherm te zien. Klik op ‘nu chatten’. Vul daar opnieuw uw naam, telefoonnummer en e-mailadres in. Na het verzenden van het formulier wordt u zo spoedig mogelijk verder geholpen door één van onze medewerkers.
Een bezoek inplannen of een vraag stellen aan onze medewerkers was nog nooit zo eenvoudig. Wij blijven innoveren en streven naar de best mogelijke service voor al onze klanten. Meer dan 20 medewerkers staan elke dag klaar om al uw vragen te beantwoorden over meer dan 500 eigendommen. Bekijk zeker ook het filmpje waarin wij u stap voor stap tonen hoe u een bezoek inplant of een vraag stelt. U zal zien dat het echt heel eenvoudig is.
Tijd is de beste bondgenoot als je een woning wil verkopen. Koop je eerst, en dus snel geld nodig hebt voor de aankoop van een nieuwe woning, zal dit serieus wat druk leggen op de verkoop van je oude woning. Uiteraard is het altijd mogelijk een overbruggingskrediet aan te gaan bij de bank. Dit zorgt voor financiële ademruimte. De bank schiet je dan de middelen gedurende een beperkte periode voor, maar dit is natuurlijk niet risicoloos. Want wat als je de oude woning niet op tijd kunt verkopen? In dit geval riskeer je opgezadeld te raken met 2 volwaardige hypothecaire leningen en wordt de afbetalingslast wel heel erg groot.
Het is dus veiliger om eerst je oude woning te verkopen en dan pas een nieuwe woning aan te kopen. Je kan eventueel in het compromis een bezettingsregeling laten uitwerken, waarbij je als verkoper het recht hebt om nog een tijdje in de woning te blijven. Op die manier heb je toch nog voldoende tijd om een nieuwe woning te vinden, wat toch wel een comfortabel gevoel is.
Het energieprestatiecertificaat (EPC) duidt aan hoe energiezuinig of -verslindend de woning is die je van plan bent te kopen. Maar hoe moet je die EPC-score nu precies opvatten? Voor het EPC is de volgende regel van toepassing: hoe lager de score, hoe beter qua energiezuinigheid. Heel concreet: een woning die een EPC-score van 120 kWh/m² heeft, is dus energiezuiniger dan een woning met een score van 700 kWh/m². Een goede EPC-score kan het verkopen of verhuren van een woning vergemakkelijken.
En eens je bij de vastgoedmakelaar bent, bekijk je het certificaat best ook eens van dichtbij. Er staat een kleurenbalk op: groen is goed, rood is slecht. Weet trouwens dat de eigenaar die van plan is om een woning te verkopen of verhuren sinds 2012 de energiescore moet vermelden in de publiciteit. Zo krijg je als kandidaat koper of huurder al vanaf je eerste zoektocht naar je droomwoning een idee van het energieverbruik of de eventuele aanpassingswerken die nodig zullen zijn om de woning energiezuiniger te maken. Wat zeker niet onbelangrijk is in tijden waarin iedereen streeft naar een zo zuinig mogelijke woning.
Koop je een huis, dan betaal je de aankoopprijs en de registratierechten en ben je de enige eigenaar. Bij een appartement ligt dat net iets anders: je bent dan één van de mede-eigenaars, en dat heeft zo zijn voor- en nadelen. Een deel van het gebouw is gemeenschappelijk en dus eigendom van iedereen, zoals het dak en de eventuele tuin. Dit lijkt evident, maar dat is het niet altijd. Sta je op het punt om een appartement te kopen, dan moet je zeker informeren naar alle (gemeenschappelijke) kosten, zoals het onderhoud van de inkomhal en de lift tot het vernieuwen van het dak.
Eigenaars die een appartement verkopen zijn hier maar beter eerlijk over. Voor alle duidelijkheid: vraag naar de kosten alvorens het compromis te tekenen. Bekijk zeker ook de jongste verslagen van de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME). Deze bevatten soms essentiële informatie. Zo weet je welke grote werken zijn gepland, en welk prijskaartje hieraan vasthangt. En dat kan doorslaggevend zijn in je beslissing om al dan niet te kopen. Bij het verkopen van een appartement is dit geen onbelangrijke informatie.
Het gebeurt soms dat de koper na aankoop van een woning bepaalde verborgen gebreken ontdekt. Kan je hiervoor de verkoper verantwoordelijk stellen? Weet dat je uitsluitend een schadevergoeding kan afdwingen indien je als koper aantoont dat je door het verborgen gebrek schade hebt opgelopen en de kwade trouw van de verkoper kan bewijzen. Eigenaars die een woning verkopen moeten namelijk op de hoogte zijn geweest van de aanwezigheid van het gebrek in kwestie. Sommige eigenaars spelen het slim. Het is daarom niet zo gemakkelijk om te bewijzen of de eigenaar al dan niet te kwader trouw handelde.
Het is vooral belangrijk dat je kort op de bal speelt. Als je een verborgen gebrek ziet, aarzel niet en onderneem actie. Heb je voldoende bewijs in handen, dan is het mogelijk dat je als koper eist dat de verkoper de woning terugneemt en de prijs terugbetaalt. Tevens kan je ervoor kiezen om de woning te behouden, mits terugbetaling van een deel van de aankoopprijs. Laat je goed informeren en handel zo snel mogelijk. Wacht niet tot het te laat is!
Is het voor jou ook soms moeilijk om een parkeerplaats te vinden? Een mens zou haast denken dat verhuurders van garageboxen de kip met het gouden ei hebben gevonden. Of toch niet? Iemand voor wie echt een parkeerplaats nodig heeft, heeft vaak wel wat geld over om een eigen staanplaats te huren. En dat is interessant om weten als je van plan bent om te investeren in garageboxen of staanplaatsen. Met andere woorden: is een garageplaats een financieel interessante eigendom om te verhuren?
Weet dat de locatie hier heel belangrijk is. In Genk zal een garagebox vaak minder renderen dan in bijvoorbeeld Brussel of aan de kust, waar een groot tekort is aan parkeerplaatsen. Wil je als investeerder zeker zijn dat je een parkeerplaats op de juiste plek koopt, doe dan zelf de test. Als je op een uitgekozen locatie verschillende keren dezelfde wagens ziet voorbijrijden op zoek naar een parkeerplaats – zeker rond 8.30 uur ’s ochtends en 17 uur ’s avonds – dan is er hoogstwaarschijnlijk een tekort. De aankoopprijzen zijn op die locaties iets prijziger.
Als koper van een woning word je de nieuwe eigenaar vanaf het moment dat je het compromis hebt getekend. Dit betekent ook dat je vanaf dan het risico draagt voor het tenietgaan van de woning, bijvoorbeeld in geval van brand. De meeste verkoopovereenkomsten bevatten gelukkig een zogenaamde ‘clausule van uitgestelde eigendomsoverdracht’. Zo wordt de eigendomsoverdracht van de woning uitgesteld tot men de authentieke akte tekent bij de notaris. Pas dan zullen de risico’s op het tenietgaan van de woning overgaan op de koper. Dit is logisch, aangezien de koper op dat moment de woning betaalt en de sleutels overhandigd krijgt. Goed de kleine lettertjes lezen dus. Koop je een woning op plan of sleutel-op-de-deur, dan moeten sowieso de strengere regels van de wet Breyne worden toegepast. Die wet schrijft voor dat de koper de risico’s op het tenietgaan van de woning pas draagt na de voorlopige oplevering ervan.
Heeft geen van beide echtgenoten interesse om de woning over te nemen, dan zal men genoodzaakt zijn om de woning te verkopen. De opbrengst van de woning wordt dan gebruikt om de hypothecaire lening bij de bank verder af te betalen. De rest wordt verdeeld in 2 gelijke helften.
Vaak gebeurt het dat één van beide echtgenoten de woning wil behouden. Men kan de wijze van overdracht in onderling overleg regelen. De prijs van overname is meestal een moeilijk punt bij de onderhandelingen. Men kan in dit geval een onafhankelijke schatter aanstellen, waarbij de echtgenoten zich ertoe verbinden om akkoord te gaan met de resultaten van deze schatting.
Als er onenigheid bestaat tussen de echtgenoten over wie de woning mag behouden, kan de rechtbank de woning toewijzen aan één van hen. De beslissing hiertoe wordt genomen rekening houdend met de belangen van de echtgenoten en hun kinderen. Zo zou het beroep van één van de echtgenoten en het verblijf van de kinderen hierbij een doorslaggevende factor kunnen zijn. De rechtbank kan ook rekening houden met de effectieve mogelijkheden van de partij die de overname van de woning vraagt. Zo is het zinloos om de overname van de woning te vragen wanneer je hiervoor niet de financiële middelen hebt.
Ben je van plan om te investeren in een tweede verblijf, dan je moet eerst en vooral rekening houden met de ligging. In immoland geldt de wet van de drie l’en: locatie, locatie en locatie. De waarde van een woning wordt hoofdzakelijk bepaald door ligging en omgeving. Een huis stijgt zelden in waarde, de grond wel. De ligging is dus van cruciaal belang. Koop je iets om te verhuren, check dan zeker de staat van de woning. Er is momenteel veel oud patrimonium in de aanbieding. De aankoopprijs mag dan misschien wel iets lager liggen, vergeet niet dat men bij een ouder pand een grotere kans heeft op kosten dan bij een nieuwbouw. Ook de jaarlijkse kosten kunnen aandikken. Bovenop de registratierechten bij aankoop ben je verplicht om jaarlijks de onroerende voorheffing plus de gemeentelijke opcentiemen te betalen. En vergeet ook de tweedeverblijfstaks niet. Bovendien is het aangeraden om je vakantiewoning goed te verzekeren. Je goed informeren is dus de boodschap.
Nog meer dan bij andere vastgoedinvesteringen is de locatie van de garage of parkeerplaats cruciaal voor het rendement. De garagemarkt is gevoelig voor de wet van vraag en aanbod. Aan de kust bijvoorbeeld, waar er te weinig parkeerplaatsen zijn, zal een investering meer opbrengen dan in een stad met tal van publieke parkings. Al wil dit niet zeggen dat populaire locaties duurder zijn. Wel integendeel! De verhuurprijs schommelt meestal tussen 50 en 150 euro per maand. In steden kan een open parkeerplaats even interessant zijn als een afgesloten garage. Er zijn heel wat keuzemogelijkheden. De wagen kwijtraken is de belangrijkste zorg. Als je verder wegtrekt van de stad, zien we ook de nood aan afgesloten garages stijgen, zeker op het platteland.
Een bruto huurrendement van 4 tot 7% per jaar lijkt heel realistisch. Garageboxen en parkeerplaatsen vergen bijna geen onderhoud en ook het risico op leegstand ligt beduidend lager. Bovendien riskeer je met huurders minder problemen. Ben je van plan om de investeringsstap te zetten, pols dan zeker eens bij je vastgoedmakelaar over het hoe en wat.
Je bent al een tijdje op zoek naar een woning en vindt plots je droomhuis, maar net op jet moment dat je denkt toe te happen, blijk je niet de enige kandidaat te zijn. Erger nog: allemaal zijn ze bereid minstens de vraagprijs te bieden. In dit geval organiseren steeds meer verkopers een biedingsronde “onder gesloten omslag”. Een dergelijke procedure mag vrij letterlijk worden genomen: alle geïnteresseerde kopers krijgen dan de kans om hun bod op papier te zetten, in een envelop te steken, en vertrouwelijk te overhandigen aan de verkoper of zijn vastgoedmakelaar.
Dit geeft de verkoper de kans om zoveel mogelijk ernstige biedingen te ontvangen. Hierbij is het niet zeker dat hij altijd voor het allerhoogste bod gaat. Doe je als kandidaat-koper mee aan een dergelijke procedure, dan is het belangrijk om van bij de start de spelregels goed te kennen. Hoe moet je het bod uitbrengen? Is er een minimaal bod?… Informeer je dus goed.
Koop je anno 2018 een woning, dan wordt je meer dan ooit geïnformeerd. Denk maar aan het EPC-attest, het keuringsattest voor elektriciteit. Als koper weet je op die manier goed waar je aan toe bent. Om diezelfde reden is het ook belangrijk dat je goed wordt geïnformeerd of het bewuste onroerend goed al dan niet ligt in overstromingsgevoelig gebied. Die informatieplicht wordt via een waterparagraaf beschreven in vastgoedaktes. Men moet in de publiciteit vermelden of het pand geheel of gedeeltelijk in mogelijk of effectief overstromingsgevoelig gebied ligt. Of in een afgebakend overstromingsgebied, of in een afgebakende oeverzone. Evenals bij het energieprestatiecertificaat zijn er ook voor deze informatieplicht specifieke publiciteitsrichtlijnen. Als je momenteel op zoek bent naar een woning en je houdt graag de voeten droog, neem dan eens een kijkje op www.geopunt.be en www.waterinfo.be/watertoets om te kijken of je eventuele nieuwe woonst in overstromingsgevoelig gebied ligt.
De hypothecaire lening van een woning staat meestal op naam van beide echtgenoten. Het is dan ook meer dan logisch dat de partner die geen eigenaar meer zal zijn, aandringt om te worden geschrapt in deze lening. Dat spreekt voor zich. De bank is echter niet verplicht om hiermee akkoord te gaan. Zo zal de bank steeds onderzoeken of de partner die de woning overneemt vermogend genoeg is om de lening alleen verder af te betalen. Oordeelt de bank dat de financiële situatie positief is, dan kan het verkopen van de woning aan de overnemende partner gewoon doorgaan. De andere partner wordt dan geschrapt uit de lening.
Is dit volgens de bank onmogelijk op grond van de financiële situatie van de overnemende partner, dan zal zij niet akkoord gaan om de lening enkel op naam van de overnemende partner te zetten. Tenzij men bijkomende voorwaarden aan de bank kan verlenen. Deze waarborgen omvatten bijvoorbeeld een borgstelling van de nieuwe levenspartner van de overnemende partner of van een familielid dat bereid is om mee te ondertekenen.
Sta je op het punt om je droomwoning te kopen, check dan of er een opschortende voorwaarde is opgenomen in het compromis. Die clausule betekent dat bij het verkopen van een woning de koper én de verkoper hun akkoord nog laten afhangen van bijvoorbeeld het feit of je al dan niet een lening zal krijgen. Zo zal de opschortende voorwaarde moeten vermelden over welk bedrag het gaat, binnen welke termijn de lening moet worden toegekend, en hoe de verkoper zal worden ingelicht over het al dan niet krijgen van een lening.
Let wel: is het compromis getekend, dan zal je als koper ook effectief de nodige inspanningen moeten doen om een lening te kunnen krijgen. Zo moet je bijvoorbeeld een leningaanvraag indienen. Als de bank weigert, kan je een ander financieringsvoorstel doen of je wenden tot andere banken. Krijg je ondanks alle inspanningen toch geen lening, dan wordt de opschortende voorwaarde niet vervuld en heeft de verkoop als het ware nooit plaatsgevonden. Het al betaalde voorschot krijg je gewoon teruggestort en het verkopen van de woning gaat niet door.
Een ‘slecht’ energieprestatiecertificaat (EPC) leidt niet altijd tot een vermindering van de vraagprijs. De prijs van een woning is steeds het onderwerp van onderhandelingen tussen koper en verkoper. Scoort een woning slecht betreffende energie-eisen, dan kan de koper dit als argument gebruiken bij de onderhandelingen om de vraagprijs te doen dalen. De verkoper is vrij om hiermee akkoord te gaan.
Wordt de verkoper failliet verklaard, dan stelt de rechtbank van koophandel een curator aan. De koper kan de curator niet verplichten om de verkoopovereenkomst uit te voeren.
Er zijn 2 mogelijkheden:
Heeft de koper al een voorschot betaald, dan is de kans groot dat hij dit definitief kwijt is. De koper heeft wel recht op de teruggave van het voorschot, maar moet hierbij rekening houden met de andere schuldeisers van de failliete verkoper. Om het voorschot terug te krijgen, zal hij een aangifte van schuldvordering moeten indienen bij de curator. De koper zal (een deel van) het voorschot uitsluitend kunnen terugkrijgen wanneer blijkt dat er bij de afsluiting van het faillissement nog iets valt te verdelen.
Het compromis zal ook moeten worden ontbonden om te vermijden dat men registratierechten moet betalen. Het is mogelijk om samen met de curator een document van minnelijke ontbinding te ondertekenen of men kan eventueel voor de rechtbank de gerechtelijke ontbinding van het compromis eisen. De minnelijke ontbinding en de dagvaarding voor de rechtbank moeten alleszins gebeuren binnen het jaar na ondertekening van het compromis. Dan pas zal de ontbinding van het compromis immers leiden tot een vrijstelling van de plicht om registratierechten te betalen.
Als de curator meent dat de verkoop in het belang is van de schuldeisers, kan de verkoop toch doorgaan. De curator moet hiervoor wel de machtiging vragen bij de rechtbank van koophandel.
Besluit: word je als koper na de ondertekening van het compromis geconfronteerd met een faillissement van de verkoper, neem dan best zo snel mogelijk contact op met de curator. Zo kunnen de nodige afspraken worden gemaakt en krijg je snel duidelijkheid over het lot van de verkoop.
Wens je een klacht neer te leggen tegen een BIV-erkende vastgoedmakelaar, dan kan dit gebeuren bij de uitvoerende kamers van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV). De klacht wordt onderzocht door de rechtskundig assessor. De vastgoedmakelaar moet zijn standpunt hierover schriftelijk bekendmaken aan het BIV. Vervolgens zal de assessor de klager hierover informeren en eventueel bijkomende informatie opvragen.
Vervolgens onderzoekt de rechtskundig assessor de mogelijke inbreuken op de deontologie. Vindt de assessor dat een tuchtrechtelijke vervolging opportuun is, dan wordt de vastgoedmakelaar opgeroepen voor de Uitvoerende Kamer (UK) van het BIV. Indien niet, klasseert hij het dossier zonder gevolg. In uitzonderlijke gevallen kan hij eveneens bewarende maatregelen nemen om te voorkomen dat er verdere schade wordt berokkend.
Op de zitting licht de rechtskundig assessor de tenlastelegging toe. De vastgoedmakelaar mag daarop wederwoord bieden. Na de debatten neemt men de zaak in beraad. Dit gebeurt achter gesloten deuren. De beslissing wordt meestal verwezen naar een latere zitting en wordt openbaar uitgesproken.
Bij een procedure voor de Uitvoerende Kamer of de Kamer van Beroep zijn de volgende 5 uitkomsten mogelijk:
Het is bovendien mogelijk dat de Kamers een aanvullende opleidingsverplichting opleggen rond een bepaald onderwerp, al dan niet gepaard met een andere tuchtsanctie. Een geldboete is geen optie in deze tuchtrechtelijke procedure.
Op eenvoudig verzoek kan je het beschikkend gedeelte van de uitspraak verkrijgen. Wil je als klager ook de motivering ontvangen of zelfs inzage krijgen in het tuchtdossier, dan moet je hiervoor een verzoek richten tot de Uitvoerende Kamer.
De UK kan uitsluitend tuchtsancties opleggen. Bij de Uitvoerende Kamer kan je dus niet terecht voor een schadevergoeding of rechtsherstel. Enkel burgerlijke rechtbanken kunnen hierover een uitspraak doen. Het is ook niet mogelijk om je burgerlijke partij te stellen voor de UK.
Tegen de beslissing van de UK kan door de beklaagde of de rechtskundig assessor hoger beroep worden aangetekend bij de Kamer van Beroep (KvB) van het BIV. Je bent als klager geen partij in de behandeling van de zaak en dus kan je geen hoger beroep aantekenen tegen een uitspraak. Dit is eigen aan een tuchtprocedure.
Een klacht tegen een erkende vastgoedmakelaar wegens inbreuk op de plichtenleer kan via één van onderstaande wegen worden overgemaakt aan het BIV:
Bij de aankoop van een grond met een oudere woning of appartement (dus geen nieuwbouw) ben je niet verplicht om btw te betalen, maar wel registratierechten, zowel op de grond als op het gebouw.
Dit is het geval bij de aankoop van nieuwe woningen en appartementen. Er moet sinds 1 januari 2011 btw worden betaald op de grond wanneer de levering van het gebouw is onderworpen aan de btw, wat het geval is bij de aankoop van een nieuwbouw. Bij zo’n aankoop moet er zowel op de prijs van de grond als op de prijs van de nieuwbouw 21% btw worden betaald. Hier moeten er echter geen registratierechten worden betaald, noch op de grond, noch op het gebouw.
Een woning is nieuw ‘wanneer zij ten laatste op 31 december van het 2de jaar volgend op het jaar van de 1ste ingebruikneming of de 1ste inbezitneming wordt geleverd’.
Opdat op de grond btw zou zijn verschuldigd en geen registratierechten, moeten volgende 3 voorwaarden samen vervuld zijn:
Zijn deze 3 voorwaarden niet cumulatief vervuld, dan betaal je registratierechten op de aankoop van de grond.
Dit is het geval bij de aankoop van een woning of appartement op plan (sleutel-op-de-deur), waarop de woningbouwwet of wet Breyne geldt. Je moet hierbij een onderscheid maken tussen de verkoop van een ‘nog op te richten gebouw’ en ‘een gebouw dat al in aanbouw is’:
Van een samenvoeging van registratierechten en BTW kan dus nooit sprake zijn.
Voor kopers die bij het verkopen van een woning anoniem willen blijven, bestaat er een ‘commandverklaring’. Deze techniek komt af en toe voor bij openbare verkopen, maar is bovendien handig bij een onderhandse verkoop. De koper (of commandnemer) verklaart hierbij dat hij niet heeft gekocht voor zichzelf, maar voor een andere persoon die anoniem wil blijven (de commandgever). De uiteindelijke koper moet dan de verbintenis overnemen en de commandbenoeming moet binnen een bepaalde termijn gebeuren bij de notaris en ter registratie worden aangeboden. Je laat je hieromtrent dus beter goed over informeren!
Het voordeel van deze methode is duidelijk van fiscale aard, omdat je vermijdt dat er 2 keer verkooprechten moeten worden betaald. De oorspronkelijke verkoop en de daaropvolgende aanwijzing van de ware koper, wordt slechts beschouwd als één enkele verkoop. Voorwaarde is wel dat de termijnvoorwaarden rond de commandbenoeming moeten worden gerespecteerd. Hier wordt dus best rekening mee gehouden! Het beding waarin het recht tot commandverklaring wordt voorbehouden, moet worden opgenomen in de onderhandse verkoopovereenkomst. Hierbij moet de verkoper expliciet akkoord gaan met de mogelijkheid van commandverklaring.
Word je eigenaar van een woning op 1 januari, dan moet je de onroerende voorheffing van dat jaar betalen. Koper en verkoper kunnen echter overeenkomen dat de koper een evenredig deel aan de verkoper moet terugbetalen, als hij in de loop van dat jaar de woning koopt en er dus eigenaar van wordt. De eigenaar die de woning wil verkopen, betaalt dan wel 100 procent onroerende voorheffing aan de belastingadministratie, maar krijgt een deel terug van de koper voor het aantal maanden dat hij eigenaar is. Deze berekening en verrekening van de onroerende voorheffing gebeurt doorgaans bij het verlijden van de authentieke verkoopakte bij de notaris.
Voorbeeld
Erik verkoopt zijn woning aan Marnix. Marnix wordt op 1 april 2011 eigenaar. Dit is de dag waarop de authentieke akte wordt verleden bij de notaris. Op 1 januari 2011 was Erik dus nog eigenaar, zodat de belastingadministratie zich enkel tot Erik zal richten om de onroerende voorheffing van het jaar 2011 te innen, bijvoorbeeld een bedrag van 1.200 euro. Dit wordt echter verrekend zodat Marnix 9 maanden (vanaf april) onroerende voorheffing moet terugbetalen aan Erik. Uiteindelijk zal Erik dus 300 euro van de onroerende voorheffing moeten betalen, en Marnix 900 euro. Dit wordt vastgelegd in de authentieke verkoopakte.
Bij het verkopen van een woning gaat de meerderheid van de kopers een hypothecaire lening aan. De Vlaamse overheid wil via de gratis verzekering gewaarborgd wonen de mensen beschermen die een dergelijke lening aangaan voor de aankoop, bouw of renovatie van een woning. Verlies je plots je werk door ontslag of ziekte, dan zal deze verzekering tussenkomen om je lening te helpen afbetalen. De verzekering is 10 jaar lang geldig. Word je in die periode onvrijwillig werkloos of arbeidsongeschikt, dan kan je voor maximaal 3 jaar een tegemoetkoming krijgen in de aflossing van je hypothecaire lening.
Bij arbeidsongeschiktheid zal de verzekering gedurende maximaal 36 maanden aan een stuk tussenkomen. In geval van onvrijwillige werkloosheid bedraagt de tussenkomst maximaal 18 opeenvolgende maanden. De tussenkomst van de verzekering gaat pas in na 3 maanden en bedraagt maximaal 600 euro per maand. Om in aanmerking te komen moet je aan enkele voorwaarden voldoen. Zo moet je onder meer de verzekering aanvragen binnen het eerste jaar nadat je de lening hebt afgesloten. De verkoopwaarde van de woning mag ook niet hoger liggen dan 320.000 euro.
Hier moet een onderscheid worden gemaakt tussen feitelijk en wettelijk samenwonen.
Feitelijk samenwonen = 2 personen die samenwonen op één adres, zonder een officiële verklaring af te leggen: als de woning eigendom is van één van beide partners, kan deze eigenaar zijn inwonende partner op elk moment op straat zetten. De inwonende partner geniet dus geen bescherming.
Wettelijk samenwonen = 2 personen die samenwonen op één adres en hiervoor een verklaring aflegden voor de ambtenaar van de burgerlijke stand: deze aangifte geeft een zekere juridische bescherming (die dezelfde is als bij gehuwden). Één van de samenwonende partners kan niet zomaar op eigen houtje beslissen om de woning te verkopen of weg te schenken. Hij heeft hiervoor steeds toestemming nodig van zijn of haar partner. Weigert één van de samenwonenden zonder een goede reden, dan kan de rechter de andere toelaten om alleen te handelen. Is de verstandhouding tussen de samenwonenden ernstig verstoord, dan kan de vrederechter dringende en voorlopige maatregelen opleggen. Deze maatregelen kunnen onder andere betrekking hebben op het verblijf in de woning. Zo is het mogelijk dat de vrederechter de samenwonende niet-eigenaar het tijdelijk gebruik van de woning verleent.
Neen.
In principe betekent het overlijden van de huurder niet automatisch het einde van de huurovereenkomst. Dit klinkt raar, maar zo staat het wel in de huurwet. De verschillende erfgenamen van de huurder zijn verplicht de huurovereenkomst verder te zetten en moeten dus de huurprijs blijven betalen. Zij doen er goed aan om de huurovereenkomst zo snel mogelijk op te zeggen volgens de bepalingen van de huurovereenkomst ofwel om de huurovereenkomst in onderling akkoord met de verhuurder stop te zetten. De meeste eigenaars die een woning verhuren, maken hier geen probleem van en zijn daarin vrij inschikkelijk. Want huur betalen voor iets waar je zelf niets aan hebt, is zonde van het geld.
Partijen kunnen echter ook een andere afspraak maken. Zo is het perfect mogelijk dat huurder en verhuurder bij het aangaan van het huurcontract expliciet overeenkomen dat de huur sowieso wordt beëindigd bij het overlijden van de huurder. Dit bespaart achteraf heel wat ellende en onenigheid. Een overlijden is al tragisch genoeg, laat staan dat er dan nog eens huurstress bijkomt.
In geval van woninghuur schrijft de wet voor dat een plaatsbeschrijving moet worden geregistreerd.
Bij woninghuur is de verhuurder verantwoordelijk voor de registratie. De huurovereenkomst moet worden geregistreerd binnen de 2 maanden na ondertekening ervan. De plaatsbeschrijving kan samen met de huurovereenkomst worden geregistreerd. Dit kan echter ook apart gebeuren, bijvoorbeeld omdat de plaatsbeschrijving pas later is opgemaakt. Bij woninghuur is de registratie kosteloos.
Sinds begin dit jaar geldt de Vlaamse dakisolatienorm, een maatregel waarmee de overheid wil duidelijk maken dat het hen menens is als het over energie en energiebesparing gaat. Om de kwaliteit van de huurmarkt te verhogen, zal een niet of slecht geïsoleerd dak geleidelijk aan zwaarder doorwegen in de evaluatie van de woningkwaliteit. En dat heeft zware gevolgen voor zij die een woning verhuren. Je laat je daarom best goed informeren!
Vanaf 2020 zal een woning ongeschikt kunnen worden verklaard wanneer er geen (goede) of te weinig dakisolatie aanwezig is. Van zodra dat het geval is, zal het niet meer mogelijk zijn om als eigenaar de woning te verhuren. Tenzij je de kwalitatieve mankementen weer snel in orde brengt natuurlijk. Wacht daarom niet te lang met het isoleren van je dak. Niet alleen zal je energiefactuur fors dalen, ook zullen de huidige premies en fiscale voordelen de komende jaren sterk afnemen. Klaar om actie te ondernemen? Laat je dan professioneel begeleiden door een deskundige bij het kiezen van de juiste dakisolatie en vergelijk verschillende offertes.
Eigenaars die een woning verhuren, verdienen daar een gemiddeld bruto-rendement van 3,4 procent op. Zij die een appartement verhuren, kunnen gemiddeld rekenen op zo’n 3,2 procent. Netto betekent dit respectievelijk 2,83 en 2,75 procent. Vanwaar het verschil tussen netto en bruto? Wel, er moeten nog allerlei kosten en belastingen, zoals de personenbelasting, onroerende voorheffing, verzekeringen, eventuele schade, etc., worden afgetrokken. Concreet betekent dit dat er van de 12 maanden huurinkomsten dikwijls netto ongeveer 10 overblijven. Dit is sowieso meer dan op een klassiek spaarboekje, dat momenteel weinig tot geen rendement meer heeft, en dit omwille van de wel erg lage intrestvoet.
En ook al is de marktsituatie tegenwoordig misschien minder gemakkelijk dan vroeger, na het verkopen van een woning leveren bakstenen nog altijd een meerwaarde op. Kijk daarom ook naar de staat van de woning waarin je investeert. Een oud pand mag dan wel in aankoop soms iets goedkoper zijn, je zal er ook sneller kosten aan hebben dan bij een nieuwe woning. Verbouwingen kunnen namelijk heel veel geld kosten. Je houdt hier dus maar beter rekening mee.
De huurder kan een verlaging van de huurprijs vragen wanneer de huurwaarde van de woning is gedaald met minstens 20 procent als gevolg van nieuwe omstandigheden. Als de verhuurder hiermee niet akkoord gaat, dan zal de huurder zijn eis tot daling van de huurprijs aan de vrederechter moeten voorleggen. Dit moet gebeuren tussen de 6de en de 3de maand vóór een driejarige periode is verstreken. De herziene huurprijs geldt vanaf de eerste dag van de volgende driejarige periode.
Het komt steeds vaker voor dat huisbazen een rookverbod opnemen in hun huurcontract. En we geven hen geen ongelijk! Ze doen dat vooral om schade, zoals vergeelde of zwarte muren, te vermijden. Controle is echter moeilijk en als huurder kan je moeilijk aan de deur worden gezet als je toch eens een sigaretje zou opsteken. Dit betekent niet dat de huurder zich helemaal niets van zo’n ‘rookverbod’ moet aantrekken en de verhuurder met lede ogen moet aanzien dat zijn woning wordt beschadigd door jarenlang roken.
De wet zegt dat je als huurder verplicht bent om het huurhuis als een goed huisvader te gebruiken en bewaren. En is er eventuele schade, dan moet die worden hersteld of vergoed op het moment dat je de woning verlaat. Als vertrekkende huurder ben je dus in principe verplicht om bijvoorbeeld vergeelde muren te herschilderen of de woning te ontgeuren als dat voor problemen zou kunnen zorgen bij een eventuele volgende verhuur. Gebeurt dit niet, dan speelt het belang van een goede plaatsbeschrijving en de waarborg. Een goede vertrouwensband tussen huurder en verhuurder is erg belangrijk.
Draagt de huurder of de verhuurder de kosten van herstellingen in een huurhuis? Eigenaars die een woning verhuren zijn verplicht om alle herstellingen uit te voeren die verband houden met de structuur van het gebouw, de ruwbouw of de uitrustingen die noodzakelijk zijn om de woning te kunnen gebruiken. Het gaat hier om grote herstellingen en onderhoudswerken, zoals het herstellen van het dak. Als verhuurder ben je ook verantwoordelijk voor herstellingen die noodzakelijk zijn door ouderdom of overmacht.
De huurder is verplicht om de zogenaamde huurdersherstellingen uitvoeren. Het gaat hier om minder grote, vaak voorkomende herstellingen die ontstaan door het gebruik van de woning, zoals het herstellen van een lekkende kraan of een losgekomen tegel. De huurder is ook verplicht om de herstellingen uit te voeren van zaken die door zijn toedoen kapot zijn gegaan. Van deze wettelijke regeling kan men in geval van woninghuur in geen geval afwijken. Duikt er een probleem op, dan breng je als huurder best de verhuurder hiervan zo snel mogelijk op de hoogte. Zo kan de verhuurder onmiddellijk ingrijpen en de schade beperken.
Ja.
Een plaatsbeschrijving of ‘bevindingsstaat’ is een opgemaakte schriftelijke vaststelling van de staat van een onroerend goed. Dit gebeurt meestal voor de aanvang van het verhuren van een woning. Het document bevat een gedetailleerde opsomming, eventueel vergezeld van foto’s, van de staat (barsten, gebruiks- en vochtschade) van een woning. Dit wordt meestal uitgevoerd door een deskundige, zoals de vastgoedmakelaar, want het is belangrijk dat dit heel nauwkeurig gebeurt.
De plaatsbeschrijving kan echter ook worden opgesteld door de huurder en de verhuurder onderling, zonder de hulp in te roepen van een deskundige. Het is echter gemakkelijker om hiervoor toch beroep te doen op een erkend vastgoedmakelaar, omdat die gespecialiseerd is in de opmaak van gedetailleerde plaatsbeschrijvingen en objectief te werk zal gaan. De wet schrijft voor dat de plaatsbeschrijving zowel op kosten van de verhuurder als van de huurder gebeurt, ongeacht of deze is opgesteld door de partijen zelf of door een deskundige. Over de precieze verdeelsleutel zegt de wet niets. De kosten worden normaal gezien gewoon in tweeën verdeeld, wat het eerlijkst is natuurlijk.
Dit hangt af van het type huurcontract. Bij het verhuren van een woning is sinds 1 januari 2007 de registratie van de huurovereenkomst van een onroerend goed dat enkel is bestemd voor de huisvesting van een gezin of van één persoon, geheel kosteloos, zelfs indien het niet gaat om de hoofdverblijfplaats van de huurder. Zo wordt de financiële last van huurders verminderd, wat voor heel wat gezinnen en alleenstaande personen zeker meer dan welkom is.
Er zijn wel registratierechten verschuldigd voor de registratie van andere huurovereenkomsten, zoals bij een handelshuur. Wordt in eenzelfde huurovereenkomst een onroerend goed gehuurd deels voor huisvesting en deels voor andere doeleinden, bijvoorbeeld bij het huren van een handels- of kantoorruimte, dan is de registratie ook niet kosteloos. Als er echter 2 afzonderlijke huurovereenkomsten worden opgemaakt (één voor de huisvesting en één voor de andere doeleinden), zal de huurovereenkomst die enkel betrekking heeft op de huisvesting, geheel kosteloos worden geregistreerd. Toch niet onbelangrijk. Zowel huurder en verhuurder houden hier dus maar beter rekening mee bij het verhuren van een woning en/of handelspand.
Het is een gouden regel voor de uitgaande huurder om de nutsvoorzieningen niet af te sluiten. Dit leidt immers tot belangrijke kosten voor de afsluiting en vervolgens de heraansluiting. Laat de nutsvoorzieningen dus gewoon voor wat ze zijn. Het bespaart de nieuwe huurder heel wat rompslomp.
Het is de bedoeling dat men de bestaande nutsvoorzieningen overdraagt van de oude huurder naar de nieuwe huurder. De leveranciers van gas, elektriciteit, water en kabeldistributie beschikken hiervoor over specifieke documenten, de zogenaamde overdrachtformulieren. Op het ogenblik dat de nieuwe huurder de woning begint te huren, moeten deze formulieren samen met de oude huurder worden ingevuld en ondertekend. De tellerstanden voor gas, elektriciteit en water moeten in aanwezigheid van de oude en nieuwe bewoner worden afgelezen, om vervolgens in te vullen op de formulieren.
Het is vanzelfsprekend dat de nieuwe eigenaar of huurder de keuze heeft om vervolgens in zee te gaan met een energieleverancier naar keuze. Kiest hij voor dezelfde leverancier, dan is dit vrij gemakkelijk. Opteert hij voor een andere, dan komt er meer papierwerk bij kijken. Tegenwoordig kiezen eigenaars en huurders de meest voordelige energieleverancier. En gelijk hebben ze!
Ja.
Voor huurovereenkomsten die men na 31 december 2012 voor woningen in Vlaanderen afsloot, geldt dat er rookmelders aanwezig moeten zijn. Voor de lopende huurovereenkomsten geldt dat rookmelders moeten worden geplaatst vanaf 1 januari 2016 (als de woning is gebouwd vóór 1945) of vanaf 1 januari 2019 (als de woning is gebouwd vanaf 1945).
Een rookmelder, ook brandmelder genoemd, is een apparaat dat alarm slaat na detectie van rookdeeltjes (aerosolen), die kunnen wijzen op een (beginnende) brand. Een rookmelder kan een zelfstandig apparaat zijn, maar steeds vaker zijn rookmelders verbonden met een brandmeldinstallatie. Het is een belangrijk toestelletje die heel wat ellende kan besparen.
De verplichting tot het plaatsen van rookmelders is van toepassing op elk verhuurd goed of het deel ervan dat hoofdzakelijk is bestemd voor de huisvesting van een gezin of een alleenstaande. Het bewijs dat de rookmelder daadwerkelijk is geplaatst, moet bij het verhuren van een woning worden gehecht aan het huurcontract. De verhuurder is verantwoordelijk voor de aankoop- en installatiekosten van de rookmelder, de huurder voor het onderhoud en de vervangingskosten van de batterij.
Als koper moet je de bestaande huurovereenkomst respecteren. Dit zal bijvoorbeeld het geval zijn wanneer het gaat om een geregistreerd huurcontract of als de huurder al meer dan 6 maanden de woning bewoont. Het is mogelijk om als koper de huurovereenkomst op te zeggen volgens de normale opzegvoorwaarden van de woninghuurwet. Zo zal je een huurovereenkomst van 9 jaar kunnen opzeggen voor eigen gebruik, al moet je hier rekening houden met een opzegtermijn van 6 maanden.
Qua huurprijs heb je dezelfde rechten en plichten als de vorige eigenaar. Zo moet je de overeengekomen huurprijs respecteren. De huurprijs kan worden herzien onder de wettelijke voorwaarden.
Is de huurovereenkomst schriftelijk afgesloten (wat trouwens verplicht is voor woninghuur), dan mag de verhuurder de huurprijs jaarlijks indexeren (aanpassen aan de kosten voor levensonderhoud). Hij heeft dit recht, zelfs wanneer dit niet expliciet is opgenomen in de huurovereenkomst. Men is echter wel verplicht om de indexering schriftelijk aan te vragen.
Het is toegestaan dat de verhuurder de huurprijs éénmaal per jaar aanpast, en dit ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Dit is de datum waarop de huur is gestart, niet de datum van de ondertekening van de huurovereenkomst.
Veel jonge koppels die samen een woning kopen, willen vaak al de sleutel vóór het ondertekenen van de akte. Een menselijke vraag, maar dit neemt niet weg dat er enkele risico’s aan verbonden zijn voor de verkoper. Want wat als de woning bijvoorbeeld afbrandt, en de eigendomsoverdracht nog niet officieel is afgehandeld? Of dat de kopers het huis na een paar dagen toch niet zo fantastisch meer vinden, en zich terugtrekken? Of stel dat de kopers al beginnen te verbouwen, en dan plots merken dat ze geen lening krijgen.
Het opnemen van een ‘sleutelovereenkomst’ in de verkoopovereenkomst bij het verkopen van een woning bespaart de verkoper al heel wat kopzorgen. De sleutelovereenkomst vermeld dat de koper de sleutels al krijgt, maar dan wel op voorwaarde dat hij al een brandverzekering afsluit, geen ingrijpende verbouwingen start, al begint met het betalen van de nutsvoorzieningen, etc.. Vergeet niet om een bewijs van die brandverzekering te vragen, of een bewijs van de bank die stelt dat de financiering in orde is. Zo kan men al een aantal risico’s uitsluiten.
Vanaf de lente krijgt de woningverkoop een boost. De huizen en tuinen zien er dan vaak een pak beter uit dan tijdens een hevige herfstbui. De koper krijgt automatisch een goed gevoel. Bovendien komt de lente ook beter uit voor gezinnen met kinderen. Als ze een woning in de lente kopen, kunnen ze verhuizen rond de grote vakantie. Kleine kanttekening wel: in de lente ben je ongetwijfeld niet de enige die zijn huis te koop aanbiedt. Je huis verkopen kan langer duren dan in de andere seizoenen.
Wil je minder concurrentie, dan is je huis verkopen aan het begin van de herfst een goed alternatief. Deze periode is relatief rustig in vastgoedland. Zowel kopers als verkopers profiteren hiervan. Huizen met een zwembad worden dan weer sneller verkocht tijdens de zomermaanden, omdat een zwembad dan erg aantrekkelijk is. Welk seizoen het ook is, in eerste instantie valt of staat een vlotte verkoop met een realistische vraagprijs. Dit is de basis tot succes. Hulp inroepen van een professional voor het verkopen van een huis is daarbij een bijkomende troef.
Neen.
De kandidaat-koper gaat er vaak van uit dat het verkopen van een woning automatisch rond is als hij de geadverteerde prijs biedt. De ontevreden bieder beroept zich meestal op de regel dat als partijen het eens zijn over het goed en de prijs, de verkoop beklonken is. De vastgoedmakelaar heeft de taak op zoek te gaan naar kandidaat-kopers. Hij moet dan alle ontvangen biedingen voor beoordeling en eventuele aanvaarding aan de opdrachtgever voorleggen. Hij is vrij om een bod al dan niet te aanvaarden. Meer nog: de opdrachtgever beslist zelf welk bod zijn voorkeur geniet. Zo is het mogelijk dat hij een lager ‘zuiver’ bod verkiest boven een hoger bod ‘onder opschortende voorwaarde’.
In de rechtspraak oordeelde men al meermaals dat de door een vastgoedmakelaar geadverteerde prijs in zoekertjes geen bindend aanbod van de verkoper inhoudt. Het is alleen maar een uitnodiging aan kandidaat-kopers om een bod uit te brengen. Bij het verkopen van een woning moet de eigenaar het bod van een kandidaat-koper nog altijd eerst aanvaarden opdat een verkoop tot stand zou komen.
Hierop bestaat jammer genoeg geen eenduidig antwoord. Uiteindelijk is je woning waard wat een kandidaat-koper ervoor wenst te betalen. Hoe hoog of hoe laag de vraagprijs ook is.
De eigenaar is niet de juiste persoon om een woning te schatten, omdat hij een persoonlijke band heeft met de woning. Daarom is het ten stelligste aangeraden om hiervoor een beroep te doen op een vastgoedmakelaar of -expert. Hij voert een objectieve waardebepaling uit en houdt hierbij rekening met verschillende aspecten: de ligging, de bewoonbare oppervlakte, de ouderdom en de staat van de woning, de prijzen van de woningen in de buurt, etc..
De vastgoedexpert maakt een grondig verslag van de te verkopen woning. De vastgoedmakelaar zal meestal geen of een beknopt verslag opstellen, maar vraagt doorgaans ook geen vergoeding voor de schatting. De vastgoedexpert bepaalt zelf zijn vergoeding, zodat prijzen sterk kunnen schommelen. Alvorens te beslissen om met een bepaalde vastgoedexpert in zee te gaan, is het aangewezen om een grondige prijsvergelijking te maken en aan verschillende experts een offerte te vragen. Zo bespaar je achteraf heel wat ellende.
Dit is enkel mogelijk bij de verkoop van een nieuwe woning. De ouderdom van een woning wordt bepaald door de 1ste ingebruikneming. Dit is de datum waarop de woning voor de eerste keer werd bewoond. Een woning is nieuw ‘wanneer zij uiterlijk op 31 december van het 2de jaar volgend op het jaar van de 1ste ingebruikneming of de eerste inbezitneming wordt geleverd.
Als er sprake is van een nieuwe woning, kan de particuliere verkoper ervoor kiezen om zijn woning te verkopen onder het btw-stelsel, waarbij men bovenop de verkoopprijs 21 procent btw doorrekent aan de koper. Laat je de koper btw betalen, dan hoeft hij geen registratierechten meer te betalen.
Waarom als particuliere verkoper kiezen voor een verkoop onder het btw-stelsel in plaats van registratierechten? De btw die door de particuliere verkoper zelf werd betaald bij de aankoop van een woning, kan men op die manier recupereren bij de verkoop ervan. Deze regeling is dus interessant voor de verkoper.
We verduidelijken met een voorbeeld:
Brengt een kandidaat-koper een concreet bod uit, dan is dat bindend, ook als dit gebeurt via e-mail of sms. Als de verkoper laat weten dat hij ingaat op het bod, is de overeenkomst een feit en moet de bieder het pand kopen tegen de geboden prijs. Daarmee is de verkoopovereenkomst gesloten. Bied daarom nooit lichtzinnig op een huis en verbind ook altijd een termijn aan je bod, net zoals bij een optie. Zo blijf je niet te lang gebonden als de verkoper niet onmiddellijk beslist. Dat zou lastig kunnen zijn als je intussen botst op een andere woning die je interesseert.
Wat als de verkoper het bod per sms heeft aanvaard? In het arrest van 26 september 2013 oordeelde het Gentse Hof van Beroep dat het aanvaarden van een bod via sms niet voldoende is om de verkoop van een onroerend goed te bewijzen. Een overeenkomst met een transactiewaarde boven 375 euro moet immers worden bewezen via een (authentieke of onderhandse) akte.
Een sms waarin men een bod van een kandidaat-koper aanvaardt, kan niet worden beschouwd als een onderhandse overeenkomst, aangezien de handtekening van de partijen ontbreekt. Wel levert het sms-bericht een ‘begin van schriftelijk bewijs’ op. Aanvullende bewijzen, zoals vermoedens, getuigenissen en andere ondersteunende geschriften (mails, briefwisseling), zullen het bestaan van de overeenkomst moeten bevestigen.
Neen.
Wie van plan is om een oudere woning of appartement te verkopen, moet sinds 2008 een elektrische keuring laten uitvoeren. Alle elektrische toestellen, installaties en bedradingen worden gecontroleerd op eventuele gebreken. En dit om de veiligheid te garanderen. Sommige elektrische installaties kunnen namelijk op termijn kortsluiting veroorzaken. Een positieve elektrische keuring is belangrijk bij het verkopen van een woning!
Komt de verkoper bij het verkopen van de woning met de koper overeen dat een keuringsonderzoek van de elektrische installatie overbodig is, omdat de koper de elektrische installatie renoveert of het gebouw nadien afbreekt, dient de verkoper dit akkoord in de authentieke akte op te nemen. Daarbij vermeld je als verkoper ook dat de koper de officiële instanties op de hoogte zal brengen van zijn afbraak- of renovatieplannen. De Algemene Directie Energie, Afdeling Infrastructuur stuurt de koper een dossiernummer, waarna hij een positief controleverslag moet terugsturen van zodra de nieuwe installatie in gebruik wordt genomen. Doe je dit allemaal keurig volgens het boekje, dan hoef je geen keuringsverslag voor te leggen bij het opstellen van de authentieke akte.
Wens je een klacht neer te leggen tegen een BIV-erkende vastgoedmakelaar, dan kan dit gebeuren bij de uitvoerende kamers van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV). De klacht wordt onderzocht door de rechtskundig assessor, die elk dossier apart behandelt. De vastgoedmakelaar moet zijn standpunt hierover schriftelijk bekendmaken aan het BIV. Vervolgens zal de assessor de klager hierover informeren en eventueel bijkomende informatie opvragen. Elke klacht wordt met de nodige professionaliteit behandeld.
Vervolgens onderzoekt de rechtskundig assessor de mogelijke inbreuken op de deontologie. Vindt de assessor dat een tuchtrechtelijke vervolging opportuun is, dan wordt de vastgoedmakelaar opgeroepen voor de Uitvoerende Kamer (UK) van het BIV. Indien niet, klasseert hij het dossier zonder gevolg. In uitzonderlijke gevallen kan hij eveneens bewarende maatregelen nemen om te voorkomen dat er verdere schade wordt berokkend.
Een gegronde klacht tegen een erkende vastgoedmakelaar wegens inbreuk op de plichtenleer kan via één van onderstaande wegen worden overgemaakt aan het BIV:
Ja.
Als verkoper mag je zelf de vraagprijs bepalen. De vastgoedmakelaar zal op basis van zijn eigen kennis en expertise wel een objectief advies geven over de verkoopwaarde van het pand. Maar heb je als verkoper hogere wensen dan de schatting van de vastgoedmakelaar, dan mag die het pand zeker aanbieden aan een hogere vraagprijs. De vastgoedmakelaar moet wel zijn bedenkingen formuleren bij de vraagprijs als deze niet in verhouding is met de geschatte waarde.
In de overeenkomst met de vastgoedmakelaar kan men bepaalde bedingen opnemen waarin wordt bepaald onder welke voorwaarden je een einde kan maken aan de verkoopopdracht van de vastgoedmakelaar.
Dit betekent dat als klant steeds eenzijdig de overeenkomst met de vastgoedmakelaar mag opzeggen, zonder enige motivatie. Hiervoor mag de vastgoedmakelaar mag wel een opzegvergoeding vragen. Die vergoeding mag niet meer bedragen dan 50 procent van het voorziene commissieloon.
Dit betekent dat je als klant het recht hebt om de overeenkomst met de vastgoedmakelaar te annuleren binnen de 7 werkdagen na de ondertekening ervan. Werd de verkoopopdracht bij je thuis ondertekend door jezelf en de vastgoedmakelaar, dan is de herroepingstermijn zelfs 14 kalenderdagen. Gaf je de vastgoedmakelaar de opdracht om al onmiddellijk tijdens de herroepingstermijn met de verkoop te beginnen, dan mag de vastgoedmakelaar wel een redelijke vergoeding vragen voor de prestaties die hij al verrichtte vóór de herroeping.
Dit betekent dat de overeenkomst met de vastgoedmakelaar stilzwijgend wordt verlengd bij het verstrijken van de overeengekomen duur, als de klant niet heeft opgezegd. Je hebt in dit geval als klant steeds de mogelijkheid om de overeenkomst op te zeggen met een opzegtermijn van één maand, zonder dat je een opzegvergoeding verschuldigd bent. Maar wil je dat de vastgoedmakelaar van de ene op de andere dag zijn opdracht stopzet, dan zal je toch een opzegvergoeding moeten betalen van maximum 50 procent van het commissieloon.
Zeg je de opdracht van de vastgoedmakelaar op, dan moet je er rekening mee houden dat de vastgoedmakelaar je binnen de 7 werkdagen na het einde van de opdracht een lijst kan overmaken met de namen van alle personen aan wie hij in het kader van de verkoop precieze en individuele informatie verschafte. Als je woning dan binnen de 6 maanden na het einde van de opdracht wordt verkocht aan één van de personen vermeld op de lijst, ben je aan de vastgoedmakelaar toch het commissieloon verschuldigd. Natuurlijk zal de eventueel al betaalde opzeggingsvergoeding worden afgetrokken van het commissieloon.
Ja.
Het is geen verplichting om het bod te aanvaarden, maar de overeenkomst met de vastgoedmakelaar kan wel vermelden dat de makelaar zijn commissieloon definitief verwerft vanaf het moment dat de koper een schriftelijk geldig bod uitbrengt. Als de vastgoedmakelaar zo’n geldig bod kan voorleggen, moet je hem als verkoper het volledige commissieloon te betalen.
Zij die bij het verkopen van hun woning een beroep willen doen op een vastgoedmakelaar moeten rekening houden met een commissie die schommelt rond de 3 procent van de verkoopprijs, exclusief btw. Er zijn geen vaste tarieven, maar 3 procent mag als standaard worden beschouwd. Hoe dan ook moeten de tarieven in de etalage van elke makelaar terug te vinden zijn. Dus nog voor je het immobiliënkantoor binnenstapt, moet je hiervan op de hoogte zijn gebracht.
Tegenover die 3 procent staat wel een uitgebreid dienstenpakket: de vastgoedmakelaar zorgt voor een goede prijsinschatting, begeleidt de rondleidingen, staat in voor de administratie, adviseert betreffende premies, leningen, etc.. En ten slotte zorgt hij er ook voor dat het compromis correct wordt afgesloten, zodat koper noch verkoper bij het verkopen van de woning voor grote verrassingen komen te staan. Vergeet ook niet dat vastgoedtransacties de laatste jaren steeds strenger zijn gereglementeerd. Dit heeft heel wat voordelen, maar het zorgt helaas ook voor een toenemende complexiteit. Je laat je dus maar beter goed begeleiden. Een goede vastgoedmakelaar kan je heel wat kopzorgen besparen.
Heel wat kandidaat-kopers beschouwen een mooi aangelegde en goed onderhouden tuin zeker en vast als een pluspunt. Want evenals een bouwvallig huis betekent een verwilderd perceel vaak extra kosten. Met als groot risico dat de tuin de waarde van de te verkopen woning doet dalen. Alvorens je potentiële kopers over de vloer laat komen, zorg je er dus maar beter voor dat de tuin in orde is. Maai het gazon en zorg ervoor dat alles er verzorgd uitziet. Weg met het onkruid en die verwilderde planten dus.
Al verwachten de meeste kopers niet dat je gazon erbij ligt als een biljartlaken. Ze willen tegenwoordig vooral dat een tuin praktisch en onderhoudsvriendelijk is. Uiteraard zijn er ook kopers die graag zelf de tuin willen aanleggen. Laat hen in dat geval de mogelijkheden zien van het perceel en creëer een gevoel van ruimte. Zo kan je best enkele planten, struiken en bomen verwijderen. Kortom, of het nu gaat om een klein of groot perceel, een mooie en verzorgde tuin kan het verschil maken tussen een laag of hoog bod.
Sinds 2008 moet bij het verkopen van een woning de verkoper een attest van de elektrische installaties bezorgen aan de koper. Zo weet hij onmiddellijk wat hij koopt. Voor alle duidelijkheid: het resultaat van het verslag staat een verkoop niet in de weg. Ook niet als het een negatieve uitslag is. In dat geval zal men wel de naam van de koper en de datum van de akte doorgeven aan de officiële instantie. De nieuwe eigenaar heeft dan tussen 12 en 18 maanden de tijd om alles in orde te brengen. Is het tegen dan nog niet geregeld, dan riskeert hij een geldboete, die vrij hoog kan zijn. Om deze te vermijden, ben je dus maar beter in orde!
Zonder keuringsattest komt de verzekering ook niet meer tussen bij brand of ongevallen die worden veroorzaakt door een gebrekkige installatie. Je kan dus maar beter onmiddellijk goede afspraken maken. Koper en verkoper zetten best al meteen in het compromis wie de eventuele werken zal uitvoeren en wie dit allemaal betaalt. Dit bespaart achteraf heel wat ellende en onenigheid.
Nog te vaak denkt men dat een bod bij het verkopen van een woning vrijblijvend is. Maar dat is het niet, voor de bieder noch voor de verkoper. Breng je als kandidaat-koper een concreet bod uit, dan is het bindend. Ook als dit via e-mail of sms gebeurt. Als de verkoper laat weten dat hij ingaat op het bod, is de overeenkomst een feit en moet de bieder het pand kopen tegen de prijs die hij heeft geboden. Tenzij beide partijen akkoord gaan om de overeenkomst minnelijk te ontbinden, is er geen weg terug.
Als je de verkoopovereenkomst annuleert, heeft de verkoper de keuze: hij kan je dagvaarden en verplichten om de verkoop toch te laten doorgaan of hij eist een ontbinding met schadevergoeding. Het is dus verstandig om niet lichtzinnig om te gaan met de aankoop van een woning. Een bod is bindend. Meestal koop je slechts één keer in je leven een woning: je laat je dan ook best goed adviseren door een erkend vastgoedmakelaar alvorens zo’n belangrijke beslissing te nemen.
Ben je van plan om een grond in meerdere loten op te splitsen om minstens één van die loten te verkopen als bouwgrond, dan heb je een verkavelingsvergunning nodig. De koper moet bij het verkopen van een woning weten of er een verkavelingsvergunning voor het onroerend goed aanwezig is. Deze informatie is te vinden in het stedenbouwkundig uittreksel dat bij het verkopen van een woning steeds moet worden voorgelegd. Het is belangrijke informatie die op termijn heel wat ellende kan besparen. Want stel je eens voor dat je pas na aankoop te weten komt dat er geen verkavelingsvergunning is.
Verkoop je de loten pas nadat er minstens een winddichte ruwbouw op staat (projectontwikkeling), dan is voorafgaand verkavelen niet nodig en volstaat een stedenbouwkundige vergunning. Bij het verkopen van een woning zal de vastgoedmakelaar ervoor zorgen dat alle stedenbouwkundige informatie aanwezig is, inclusief het stedenbouwkundig uittreksel met de vermelding of er al dan niet een verkavelingsvergunning is. Op die manier ben je goed geïnformeerd en kan je stressvrij en zonder al te veel zorgen een woning aankopen. Een vastgoedmakelaar is er om je te helpen!
Ben je van plan om een woning of appartement te verkopen, dan moet je steeds een bodemattest kunnen voorleggen aan de koper. Dit attest moet men aanvragen bij de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij, kortweg OVAM. Dit is een Vlaams agentschap dat verantwoordelijk is voor het afvalbeleid en de bodemsanering. Het agentschap opereert binnen het beleidsdomein Leefmilieu, Natuur en Energie van de Vlaamse overheid en is gevestigd te Mechelen. De inhoud van dit attest is belangrijk bij het verkopen van een woning of appartement.
De inhoud van het attest moet worden overgenomen in het compromis. Dit betekent dat men de verkoopovereenkomst niet kan ondertekenen alvorens het attest werd ontvangen. Koper en verkoper moeten namelijk weten of de bodem wel voldoet aan de huidige milieunormen. Als er in het verleden een risico-inrichting op het perceel werd uitgebaat, volstaat een bodemattest niet. In dat geval moet eerst een beschrijvend bodemonderzoek plaatsvinden. Als hieruit blijkt dat er sprake is van vervuiling, zal de grond mogelijks eerst moeten worden gesaneerd vooraleer men deze kan overdragen. Je goed laten informeren is hier de boodschap!
Er moeten hier in ieder geval enkele afwegingen worden gemaakt. Verhuis je als eigenaar je zonnepanelen mee, dan ben je zo’n 2.500 tot 3.000 euro kwijt. Als ze bij het verkopen van een woning worden verkocht, zal men op het ogenblik van de verkoop de restwaarde van de panelen moeten berekenen. Belangrijk, aangezien zonnepanelen minder kunnen opbrengen door ouderdom. En dan moet je ook nog eens rekening houden met de helling van het dak, en andere factoren die een invloed kunnen hebben op het rendement. De berekening van de restwaarde is dus niet zo simpel.
Bovendien moet de koper die zonnepanelen ook nog willen. Niet alleen om financiële redenen, maar eveneens omwille van het esthetische aspect. Is hij wel te vinden voor zonne-energie, koopt hij dan best de bestaande installatie over of laat hij liever een nieuwe plaatsen? Een belangrijke afweging, zeker omdat je tegenwoordig voor een gelijkaardige installatie nog maar een derde van de prijs in 2009 betaalt. En dan hebben we het nog niet over de groenestroomcertificaten gehad. Ook die kunnen een doorslaggevende factor zijn bij de uiteindelijke keuze.
Rust er op de woning een voorkooprecht, dan betekent dit dat bij het verkopen van deze woning een persoon of overheidsinstelling voorrang heeft op alle andere kandidaat-kopers om het goed te kopen. En dit tegen dezelfde voorwaarden én prijs als die waarvoor een andere kandidaat-koper het goed zou willen kopen. Daarbij is het de taak van de vastgoedmakelaar om je te informeren of er op de woning die je wilt kopen, al dan niet een voorkooprecht rust. Toch wel belangrijke informatie als je van plan bent om een welbepaalde woning te kopen.
Er bestaan wettelijke en conventionele voorkooprechten. Een klassiek voorbeeld van een wettelijk voorkooprecht is dat van de pachter op de door hem gepachte gronden. Een conventioneel voorkooprecht is niet wettelijk bepaald, maar ontstaat door een contractuele afspraak tussen partijen, bijvoorbeeld het voorkooprecht dat een huurder in zijn voordeel zou kunnen bedingen in het kader van een handelshuurcontract. Als de eigenaar beslist om zijn pand te verkopen en vindt hij een goede kandidaat-koper, zal hij zijn handelshuurder eerst de kans moeten geven om zelf het pand aan te kopen tegen de gestelde voorwaarden.
Bij een woningaankoop op lijfrente moet de koper niet de volledige som in één keer betalen aan de verkoper. Maar in de plaats daarvan betaalt hij maandelijks een bedrag, al dan niet geïndexeerd, en dit tot aan het overlijden van de verkoper of gedurende een overeengekomen periode. Doorgaans betaalt men bij de ondertekening van de verkoopakte al een voorschot, de rest van de prijs wordt dan omgezet in lijfrente.
Hoeveel lijfrente de verkoper ontvangt, hangt af van een aantal elementen: de levensverwachting van de verkoper, de marktrente en de geschatte waarde van het pand. De verkoper ontvangt in principe de rente levenslang, al wordt er vandaag steeds meer een maximumtermijn vastgesteld. Gebeurt dit niet, dan loopt de koper het risico dat hij, als de verkoper 100 jaar zou worden, gegarandeerd te veel betaalt.
De lijfrenteovereenkomst wordt op maat gemaakt. Zo kan de verkoper kiezen voor de verkoop van de volle eigendom, maar is het ook mogelijk dat hij levenslang blijft genieten van het vruchtgebruik van de woning. Het is vanzelfsprekend dat men al deze zaken goed van tevoren moeten vastleggen. Professionele begeleiding is dan ook ten stelligste aangeraden.
Bij het verkopen van een woning wordt de koper de nieuwe eigenaar van zodra de onderhandse verkoopovereenkomst of het compromis is getekend. Vanaf dat moment draagt hij het risico voor het tenietgaan van de woning. Het is echter mogelijk dat koper en verkoper een afwijkende regeling opnemen in de onderhandse verkoopovereenkomst. Zo voorziet men vaak in de verkoopovereenkomst een zogenaamde ‘clausule van uitgestelde eigendomsoverdracht’, waardoor de eigendomsoverdracht van de woning wordt uitgesteld tot op het moment dat men de authentieke akte van aankoop bij de notaris tekent. Het risico op het tenietgaan van de woning gaat dan ook pas over naar de koper vanaf het ogenblik dat men de authentieke akte van aankoop ondertekent. Dit is eigenlijk logisch, want de woning wordt dan pas betaald en aan de koper ter beschikking gesteld.
Op de aankoop van een woning op plan of sleutel-op-de-deur is er echter een aparte regeling van toepassing. De verkoop valt dan onder de strenge regeling van de wet Breyne. Die wet schrijft voor dat het risico op het tenietgaan van de woning ten vroegste overgaat van de verkoper op de koper na de voorlopige oplevering van de woning.
Ben je bezig met een nieuwbouw of een grondige renovatie, dan moet een postinterventiedossier worden opgesteld. Het bundelt alle nuttige informatie over de werken die je hebt laten uitvoeren in het verleden, en moet op het moment van de verkoop worden voorgelegd aan de nieuwe eigenaar. Zo komt die laatste bij latere werkzaamheden niet voor onaangename verrassingen te staan. De verkoper van een woning kan het dossier zelf opmaken of uitbesteden aan een veiligheidscoördinator. Wij opteren voor die laatste, aangezien het dossier toch wel heel belangrijke en technische informatie moet bevatten.
Het grote voordeel van een dergelijk dossier is dat eigenaars die een woning verkopen – of de architect of aannemer – jaren later kunnen nagaan wat de structuur van het gebouw is en welke materialen men zoal heeft gebruikt. Dit kan zeker handig zijn. Ook als huurder heb je het recht om het postinterventiedossier in te kijken, wat ook soms handig kan zijn. Sommige huurders willen weten hoe hun woning is gebouwd en of deze wel stevig is. Het postinterventiedossier bevat dan ook een schat aan informatie.
Eigen kind, schoon kind. Het geldt in heel wat gevallen ook voor je eigen woning. Net daarom schatten eigenaars de prijs van hun huis dan ook vaker hoger in dan realistisch is. Soms zelfs veel te hoog! Al was het maar omwille van de emotionele waarde die eraan vasthangt. Ze hebben er dan ook vaak een leven lang gewoond.
Bij het verkopen van een woning kan je uiteraard zelf de vraagprijs bepalen, ook als je samenwerkt met een vastgoedmakelaar. Die zal op basis van zijn expertise en eigen kennis wel een objectief advies geven over de verkoopwaarde van de woning die moet worden verkocht. Maar heb je als verkoper hogere wensen dan de schatting van de makelaar, dan staat het je vrij de woning te verkopen aan die hogere vraagprijs.
De vastgoedmakelaar is wel verplicht om zijn bedenkingen te formuleren bij de vraagprijs die volgens hem te hoog ligt. En dat is niet onbelangrijk: om vandaag vlot te kunnen verkopen, moet de prijs correct zijn. Je slaat het advies van de makelaar best niet zomaar in de wind.
Neen.
Als de woning niet beschikt over een verwarming, is er ook geen energieprestatiecertificaat (EPC) vereist. Maar opgelet: woningen waarbij de verwarming defect of niet is aangesloten, hebben wél een EPC nodig bij verkoop of verhuur. Hetzelfde geldt trouwens als er verwarming is voorzien, maar geen installatie voor de productie van warm water. Net zoals een EPC ook verplicht is bij de verkoop van een woning die door brand werd beschadigd en men niet onbewoonbaar verklaarde.
Met andere woorden: het EPC is bijna altijd verplicht. En dit vanaf het tijdstip dat je van plan bent om een woning te verkopen of te verhuren. Zo worden potentiële kopers en huurders ingelicht over de energiezuinigheid of -verspilling van de woning, wat zeker niet onbelangrijk is. Het kan in elk geval een interessante indicatie zijn, die een beter zicht geeft op de investeringen die in de toekomst nodig zullen zijn. Sinds 2012 kan je zelfs al in de immo-advertenties de EPC-score terugvinden. Op deze manier weet je onmiddellijk wat je mag verwachten en of je de woning weldegelijk wil kopen of huren.
Wij raden ten stelligste aan om een woning te verkopen of kopen met duidelijke afspraken op papier. Wanneer je een huis te koop stelt via een vastgoedmakelaar moet je een bemiddelingsovereenkomst ondertekenen. Vroeger werden tussen verkoper en vastgoedmakelaar vaak mondelinge afspraken gemaakt, maar die tijd is definitief voorbij. Alles wat je van je vastgoedmakelaar mag en moet verwachten, staat duidelijk vermeld in de bemiddelingsovereenkomst.
Enkele zaken worden in de bemiddelingsovereenkomst verplicht opgenomen. Zo moet de opdracht van de vastgoedmakelaar duidelijk worden vermeld. Met andere woorden: zijn taken moeten duidelijk zijn. Maar je vindt er ook het totale tarief van het ereloon, inclusief btw, in terug. Net zoals de samenwerkingstermijn, die meestal neerkomt op 6 maanden. Ook het herroepingsbeding moet uitdrukkelijk worden vermeld. Een huis verkopen via een makelaar begint dus met goede afspraken. Neem dan ook de tijd om een dergelijk bemiddelingsovereenkomst aandachtig door te nemen. Het is beter dat je goed weet wat hierin allemaal wordt vermeld. Dit alles leidt tot een professionele samenwerking, zonder problemen. Zo kunnen wij je huis op een vlotte en snelle manier verkopen.
Wie van plan is om een woning te verkopen of te verhuren, moet sinds kort ook laten weten of een pand beschermd is of voorkomt op een inventaris onroerend erfgoed. En dat is niet onbelangrijk, want wie een woning koopt die beschermd of geïnventariseerd is, moet weten welke gevolgen daaraan zijn verbonden. Koop je bijvoorbeeld morgen een gebouw dat als bouwkundig erfgoed staat geïnventariseerd, dan kan je het niet zomaar afbreken, maar moet men voldoen aan specifieke vereisten.
Bovendien ben je verplicht om voor de meeste veranderingen aan een monument in het bezit te zijn van een stedenbouwkundige vergunning. Net zoals je voor kleinere ingrepen aan beschermde monumenten een toelating nodig hebt van het agentschap Onroerend Erfgoed. Heel concreet moeten zij die een beschermde woning verkopen of verhuren in de publiciteit én in het compromis vermelden dat het gaat om een beschermd pand, en wat daarvan de precieze rechtsgevolgen zijn. Voor woningen die vallen onder geïnventariseerd erfgoed, moet dit alles niet worden opgenomen in de publiciteit, maar wel in het compromis. Toch wel belangrijke informatie om te weten!
Het is wettelijk verplicht om bestaande stookolietanks op geregelde tijdstippen te controleren. Een ondergrondse huishoudelijke stookolietank (opslagcapaciteit van minder dan 5.000 liter) moet om de 5 jaar worden gecontroleerd door een erkend stookolietechnicus. De controle van de stookolietank dient te gebeuren door een door de overheid erkend technicus. Na de controle plaatst hij een groen, oranje of rood keuringsplaatje (‘dop’) op de tank. Op basis van deze controle ontvang je een stookolieattest. Bij de verkoop van een woning waar een stookolietank aanwezig is, kan de verkoper dit keuringsattest maar beter bezorgen aan de koper. Ontstaat er bijvoorbeeld een lekkage waardoor stookolie de bodem binnendringt, dan is het keuringsrapport erg nuttig in het kader van eventuele aansprakelijkheidsdiscussies tussen de koper en de verkoper.
Wie een grond of woning verkoopt, dient een bodemattest voor te leggen. Het licht de koper in over de eventuele verontreiniging van de grond. Men moet de inhoud van het bodemattest opnemen in het compromis en in de authentieke akte. Het is aan de verkoper om het attest – van 50 euro – aan te vragen bij OVAM. Let wel: de meeste bodemattesten zijn blanco, dit betekent dat OVAM geen weet heeft van een eventuele verontreiniging. Als uit het attest blijkt dat er sprake is van een risicogrond, bijvoorbeeld omdat er vroeger een garage stond, is een oriënterend bodemonderzoek verplicht door een erkend bodemdeskundige op kosten van de verkoper. Voor niet-risicogronden is het mogelijk dat eenzelfde attest meermaals wordt gebruikt, zolang de kadastrale gegevens en de toestand van het terrein niet zijn gewijzigd. Al raadt OVAM wel aan om met een attest van maximaal 2 jaar oud te werken.
Je woning energiezuiniger maken is goed voor het milieu, maar ook voor je portefeuille. Hoewel de kostprijs van de werken om de energieprestaties van je woning te verbeteren sterk kan verschillen naargelang de geografische ligging, het type woning, etc., kan je met beperkte middelen al enkele eenvoudige doch efficiënte verbeteringswerken uitvoeren die een goede besparing opleveren en dus relatief snel kunnen worden terugverdiend.
Jaarlijks kan je met een startbudget van 5.875 euro voor de eerste 3 maatregelen zo’n 586 euro besparen. Bovendien kan dit worden terugverdiend op minder dan 7 jaar. Kan je zelf de extra dakisolatie aanbrengen, dan betaal je nog minder. Voor de isolatie van muren, het dak en de zoldervloer heb je recht op premies. Bovendien is voor dak- en zoldervloerisolatie nog steeds de federale fiscale aftrek van 30% van toepassing.
Financieel beheer in een mede–eigendom omvat het opstellen van de jaarlijkse begroting, het innen van bijdragen van de mede-eigenaars, het beheren van de uitgaven voor het onderhoud en de reparatie van gemeenschappelijke delen, en het aanleggen en beheren van een reservefonds voor toekomstige uitgaven.
De syndicus zorgt voor de onderhouds- en herstellingswerken. administratief beheer: de syndicus roept de algemene vergadering van mede-eigenaars samen en voert alle beslissingen van de algemene vergadering uit. financieel beheer: de syndicus beheert de inkomsten en de uitgaven en betaalt de facturen.
Het administratief beheer omvat alle papierwerk en communicatie die bij een vereniging van mede-eigenaars komt kijken. Zo zal de syndicus jaarlijks een algemene vergadering met alle mede-eigenaars bijeenroepen waar de agenda overlopen wordt en alle notulen worden bijgehouden.
De raad van mede-eigendom controleert of de syndicus het behoud en het beheer van de gemeenschappelijke delen goed uitvoert.
Ons team maakt graag de nodige tijd
voor jou vrij om al jouw vragen over
vastgoed te beantwoorden. Vul het
onderstaande contactformulier in
of start een chat met ons.
Developed by Dream Advice
© Immo Nobels BVBA is onderworpen aan de deontologische code van het BIV. Erkend vastgoedmakelaar-bemiddelaar en vastgoedmakelaar-syndicus met BIV nr 200947- Land van toekenning is België.
Adres BIV: Luxemburgstraat 16B, 1000 BRUSSEL. BA en borgstelling via NV AXA Belgium (polisnr. 730.390.160) KB van 27 september 2006. Ondernemingsnummer BTW-BE 0474.203.702. BIV plichtenleer. Privacy Policy.
Cookie Policy. Disclaimer. Wettelijke informatie.
Developed by Dream Advice
